巴黎大皇宫

巴黎大皇宫的玻璃天顶下建造了一个2000平方米(冰面达1800平方米)的滑冰场。在这梦幻般钢筋与玻璃架构的天顶下,还曾举办过巴黎汽车展。RMN与巴黎大皇宫的总管Jean-Paul Cluzel是一个能充分利用历史遗迹价值空间的人,他毫不犹豫的接受了Ludéric老板Olivier Maurey这一疯狂的计划。 更多 »

薰衣草天堂三日之旅208欧/位

第一天 巴黎-第戎-里昂 PARIS/ DIJON/LYON: 早上8点30 出发,中午抵达勃艮地区首府第戎市。第戎市中心有法国保存的最完好的15至17世纪精美的房屋,他们中的60%有超过两百年的历史。第戎也是著名的芥末酱和葡萄酒产地。途中游览酒庄,了解葡萄酒的酿造过程,品尝美酒,夜宿里昂附近3星级酒店。 更多 »

学生汇线下活动 【6月2日一起去莫奈花园吧】

莫奈有两座花园,一座在他的画中,一座在吉维尼。他的绘画被誉为是一个国家和一个时代的光荣;莫奈自己却说:“花园是我最美的作品。” 更多 »

5月5日一起去凡尔赛王宫吧 - 华人街网站活动

欧洲史上最大最豪华的王宫建筑,人类艺术宝库中的一颗绚丽灿烂的明珠,一起去领略它的宏伟绚丽的风采吧 更多 »

5月8日一起去Cinéaqua水族馆 探索海洋世界的奇妙之旅

Cinéaqua水族馆 探索海洋世界的奇妙之旅,艾菲尔铁塔边上的特洛卡带罗花园下面, 隐藏着一片神秘的海洋,各种鱼类在这个地下海洋中畅游,Cinéaqua水族馆,这座海洋馆集休闲、娱乐、海洋、艺术、音乐和电影为一体,43个大小生物展示水区、500种海洋动物和15000余条海洋生物。 更多 »

 

在法国经营餐馆

在法国经营一家餐馆或是外卖店是一项非常认真、严肃的事情。事实上,餐饮业活动受到政府的管制,须要遵守许多会计财务和法律规则,同时在经营之初办理一定的手续。
在整个餐馆经营过程中,这些规定不仅仅限于经验,还要求相关的资质,以及一些特定的证书。
第一年的经营中,一间餐馆有可能在任何时候结业。为了避免这样不好的结果,需要多接触、多交流有经验的同行。商业计划和营销部分对于餐馆起步是不能被忽视的。从会计角度上看,想要经营好一家餐馆,要根据实际经营状况,结合管理、商业元素,会计问题,财务问题,以及技术和人力等问题对餐馆进行全面诊断;另外,从法律的角度来看,很多的法律要求必须严格遵守。
如果您正计划购买一家餐馆的经营权,那么在正式签约前,您需要谨慎核实一定的文件,如:房屋租赁,买卖店铺的相关文案,合法资格,等等。在没有核实相关信息,尽量避免签定购买承诺、正式买卖合同或是新的商业租约。
成立什么法律类型的公司来经营餐馆也是很重要的,根据您的需要可选择选择:SARL、EIRL,SAS等等。此外,还需要核实您拟定的餐馆招牌或品牌是否可用,如果您认为有必要的话,可在商标注册与工业产权研究所(INPI)进行品牌注册以保证您的法律权益。同时,餐饮作为受规管行业,出售饮料也需要获得一定的许可证,特别是出售含酒精的饮料或烈酒。最后,一些基本规则是必须严格遵守的,如:安全、卫生、张贴广告、露台和音乐,等等。
I-开展餐馆经营前需要办理的手续
A)餐馆商业用地
获得餐馆铺面可采取两种形式:一种是签订商业房屋租约,另一种是收购经营权。签订商业租约后您成为租客在商铺内开展经营; 而购买一家餐馆的经营权您取得餐馆所有有形资产(设备,机械)和无形资产的行为(商誉、客户、招牌等等),还有所有员工。同时沿用收购前的商铺租约,履行相同的条件的租约。在进行餐馆经营权买卖的过程中,存在强制规定和备注手续,还需支付一定的变更税费。
需要注意的是:在经营权买卖的过程中,买家在接手所有有形的和无形资产的同时,也接手卖家所有的资产和负债,所有的商业合同(除那些必要转让的外),家具和会计资料。
此外,客户、餐馆库存等在交接过程中也是有许多问题需要注意的。
B)选择合适的公司法律形式
您必须决定餐厅的法律形式。根据餐馆规模、股东人数、经营方式,您有几种选择:EURL、SARL或SAS。
每种类型的公司都有自己的特点,取决于您个人对公司的要求。 但是,无论选择哪种法律形式,都需要公司股东通过公司章程,申请公司登记。
此外,按照公司形式,餐饮业经营需要以经理或是总裁的名义申请,获得一定许可证才能经营含酒精饮料业务。
如果您想要在餐馆里出售酒精饮料,作为堂食或外卖都需要相应的经营许可。获得许可证的酒吧或餐馆,有效期为10年,培训完成后获得,并向市政府或当地警察局作出声明。

从2008年开始,所有室内营业场所都需要张贴“禁止吸烟”的告示,在餐馆入口和大堂内等明显位置张贴,禁烟要求应用于室内封闭环境外,还包括有顶棚的和可拆卸屏风的不完全封闭经营场所。
另外,餐馆露天座位的设置问题,首先需要向所属市政府申请设置许可,目前有三种类型的露天餐座或咖啡座:全封闭露台、开放式露台以及跨行人道并与店面主体分离的露台。露天餐座的开放时间、露台面积餐位数量等都需要遵守市政府的要求,同时,特别是对噪音的控制,露天餐座的开放不能对周围造成噪音污染。
如果,餐馆经营者想要在店内播放音乐,则其相关负责人要提前向SACEM这个机构提出在公共场合播放音乐的许可,而获得这个许可还需要支付一定的税金。
许多餐饮业的规定,从业者需要通过张贴悬挂相关告示、提示牌等告知消费者,并设在经营场所内醒目的位置。通常,餐馆一定要明示给食客的信息有:价目、餐馆用肉的产地、禁止吸烟,等等。对于这些信息未张贴公布给食客的餐馆,一旦被查处,可能面临一定的行政罚款。
卫生和安全的相关规定
一些餐馆涉及“处理、加工、储藏动物类制品和动物来源”相关领域,这类餐馆老板要在经营之初向人口保护部门(DDPP,Direction Départementale pour la Protection desPopulations) 作出经营申报,通常在餐馆开业日起一个月内。而对于只单纯出售食品的餐馆或酒吧则需要在开业前向所属警察局的兽医服务部门申报。
2012年10月1日起,包括传统餐馆、快餐、咖啡、以及自助餐馆在内的大餐饮业从业者,需要店内有一名员工接受餐饮卫生培训(décret 2011-731du 24 juin 2011).
餐饮业者必须严格遵守直接涉及消费者健康的食品卫生方面的规定,主要体现在以下几个方面:餐馆用地、器具、设备是否卫生;员工个人卫生以员工更衣室卫生;餐馆用水卫生、食品储藏标准、温度要求等等。
安全方面,根据要求,餐馆经营者须确保其经营符合大众安全,同时设有无障碍残疾人通道。新规定自2015年1月1日适用。
对于无障碍通道设置的要求,餐馆经营者可具体垂询当地市政府或警察局。

Pierre Yves Rossignol 律师
Granrut 律师事务所
地址:91 rue du Faubourg Saint Honoré 75008 Paris
详情请咨询:+33(0)6 22 17 08 03

如何在网上购买护照印花税票

从3月2日起,大家不用去烟草店,在税务局网站上就可以购买申请护照所需的印花税票。
1.个人电脑、平板或智能手机皆可登陆
只要通过个人电脑、平板或智能手机登陆网站Timbres.impots.gouv.fr,就可以购买申请护照所需的印花税票,可用银行卡支付(86欧元)。
2.出示验证码
交易成功后,网站会生成一个验证码或一组16个数字,可以PDF形式下载,发送至邮箱或手机。在当地政府或巴黎警局提交护照申请材料时须出示这组验证码。

《图片》

在该网站还可以购买移民局(OFII)或法院上诉的电子税票。政府表示,至2016年,大家将可以在网站上购买身份证、驾照(丢失或被盗)、驾船证的电子税票。

购买网站:
https://timbres.impots.gouv.fr/

小巴黎2014年房市年报官方分析

法兰西岛巴黎大区公证人公会公布了一些2014年房市的官方信息,并展望了2015年第一个季度的情况:房产销售情况相对薄弱,但小巴黎地区平稳增加,房价的轻微下跌情况在首都巴黎仍可能持续一段时间。本文列举了10个观点概述了巴黎的房市。
 
巴黎房价小幅下跌
      小巴黎每平方米价格跌破八千欧每平,为7960/㎡(全年平均下降2.1%
 
近两年每平米跌了480
      从2012年九月底的8440/㎡到2014年末的7960/㎡,近两年来首都的房价下跌了480,预计未来的几个月来还会有一点跌幅。
 
//九区平稳上涨
      在均价下跌普遍情况,从-0,2% -7,4%(降价幅度超过6%,二区四区及七区).而五区八区九区逃过了跌势,保持了平稳增长。
 
四五六七区均价依然超过1万欧
      有四个区的平均房价依然超过一万欧/平,分别是巴黎四区、五区、六区、七区,而两年前,有8个区的平均房价超一万欧每平。最贵的为巴黎六区(11710 €/m²),而最便宜的为十九区(6620 €/m²)
 
巴黎东部价格依然亲民
      除了巴黎11区的(8150 €/m²),其他的东部区价格依然比较亲民,如十九区二十区,随后是十八区十区十二区及十三区。
 
最便宜街区跌破6000€/
      小巴黎范围内最便宜的为Pont-de-Flandres (5690 €/m²) la Goutte-d’Or (5920 €/m²), la Villette (6140 €/m²), et La Chapelle (6210 €/m²).值得一提的是,近5年来这个区的价格是总体呈上涨趋势。
 
贵滴依然贵 超13000€/
      首都最贵的街区Odéon (13970 €/m²), Invalides (13670 €/m²), Saint-Thomas–d’Aquin (12670 €/m²), et Monnaie (11920 €/m²).Invalides区房价在2014年上涨了12,1%
 
轻微下调情况有可能持续
      预计轻微下调情况仍将持续,根据公证处也签订初步协议的房产文件来分析,20154月底均价可能到7840€/m².
 
房产成交量平稳增加
      市场成交量较2014年有所好转,但是涨幅很低,2014年全年登记的成交量为28660。参考对比数字为1999年到2007年之间的平均成交量为38320
 
今年房市扑朔迷离
      对于2015年的预测有些复杂,巴黎的房市,就像法国的房市一样,主要是取决于本地居民的信心和国家经济发展情况,和银行的贷款利率。PINEL法有可能给投资房市注入新的支持。不可否认的是,法国的房市对买家还是很有利的,历史新低的贷款利率。但一些观望者仍收舆论影响处于观望态度。房市情况扑朔迷离很难预测。
 
编辑寄语:
      小巴黎房市由于城市规划限制,主要为二手房交易,在房市低迷的情况下,一般卖家不轻易放盘,所以想找到合适的房子也是需要很久的。个人的感觉是:小户型studio和两室成交量非常好,价格也好,而且销售周期短,比较难卖的是100万欧元以上的房源。所以买到自己喜欢的房子才是硬道理。最后送上一句:Paris, c’est Paris ! 巴黎依旧是巴黎 !

巴黎孩子去哪儿玩?

初到巴黎,最使我震动的是,在奥赛博物馆看到一群群小学生模样的孩子围坐在名画前,听老师讲解,表情天真又专注。小小年纪,如此近距离接近名画,当真使人羡慕妒忌。在国内,似乎是罕有的场面。
奥赛博物馆 musee d'osay

另一桩印象深刻的有关儿童的见闻是,在寸土寸金的小巴黎,许多面积不大的药店、眼镜店乃至建材店,都辟出一个小角落,或设一小桌,上有彩笔、纸张供幼儿绘画,或摆放一个小筐,里面放置一些小玩具、童书,实在是非常贴心的做法。我们装修的时候,曾在建材店耗去许多个下午,全靠那些小小角落,让我们当时两岁左右的女儿专心安静挥毫作画玩耍,使我们得以安心与店主絮絮谈论瓷砖、盥洗盆与水龙头。
作为出生率长期居于欧洲首位的国家,法国确实对“祖国的儿女”(《马赛曲》)呵护有加,到处都是适合儿童的去处。在巴黎的官方网站上,有一个版块即名为“在巴黎干什么”,里面专门辟有“孩子”一栏,介绍近期适合孩子的展览、戏剧、音乐会等等。其中又细分为,怀孕期、宝宝期、孩童期,十分周到。我每次想不出该带女儿去哪里玩的时候,就打开该网站寻求灵感。
巴黎孩子们周末与周三下午(法国的小学与幼儿园周三下午放假)惯常玩耍的地方,与中国孩子一样,也是大大小小的公园,顶方便的当然是学校和家里附近的街心公园。据统计,巴黎有超过420座公园,无论朝哪个方向走,步行五六分钟即可见到一座公园,大多数均附带娱乐设施诸如滑梯、摇摇乐、沙坑、小型攀岩之类,足可让孩子们消磨去数个小时的时光。

驯化公园
兴致好的话,可以带孩子们去大一点的公园,里面的娱乐设施更为丰富,不过也往往需要付费。如驯化公园(Jardin d’Acclimatation),是法国最早的游乐园,也是我女儿最爱之一,可骑铁马,骑旋转木马,乘小船(水道狭窄,仅容一艘小船顺流而漂,无需划桨,名为“安全小船”),照哈哈镜,坐小火车,无不使她小人家乐得咯咯笑,不过,除去3欧元的门票外,每个娱乐设施亦均需3欧元左右,就算谨慎地玩耍,去一次也至少要花上十几二十欧,许多项目还需要大人陪伴,等于加倍。其实,该公园免费的娱乐设施也相当丰富,种类繁多远过于普通公园,且可参观许多动物,有几只孔雀就在游客中间闲庭信步,但付费项目皆集中于公园入口附近,五光十色,霓虹闪烁,声光炫人耳目,当然使孩子们目不暇接,犹如被胶水粘着、磁铁吸住,再不愿往前一步了!家长不由在心里暗暗痛斥一句:当真是无商不奸啊!不期然想起海明威被引滥了的名句:“假如你有幸年轻时在巴黎生活过,那么你此后一生中不论去到哪里她都与你同在,因为巴黎是一席流动的盛宴。”立刻就想在名言结尾加个破折号——享受盛宴毫无疑问得花上一大笔钱。
六区的卢森堡公园(Jardin du Luxembourg)被誉为巴黎人最爱的公园,许多人在这里的浅绿色铁椅上晒太阳、聊天、读书,小小巴黎人则在这里的湖上玩小帆船,那是非常传统简易的玩法,将一些出租的玩具帆船放置在湖面上,用细长的木棍来操控,从存世的照片上看,与一百多年前毫无分别。最受孩子们欢迎的项目则是骑小马,戴上头盔,跨上长毛矮种小马,得意洋洋缓缓绕行一圈,便足以让小人儿们开怀了。此外,这里有个付费的儿童游乐区,价格不算高,各种基本的娱乐设施也颇丰富,也足够让孩子们尽情玩耍了。这里也少不了有一座旋转木马,规模较小,油漆剥落,在巴黎满城流光溢彩的旋转木马中可说是毫不起眼,价格也偏低。一查才知,这座木马始建于1879年,是由巴黎歌剧院的设计者查尔斯·加尼叶建造的。而卢森堡公园里出售的棉花糖,便是著名的动画《巴巴爸爸》的灵感来源。
Jardin d'Acclimatation 驯化公园

卢森堡公园
此外,又如杜乐丽花园(Jardin des Tuileries)、百花园(Parc Floral de Paris)等也均适合亲子游,前者闻名遐迩,其连接卢浮宫和香榭丽舍大街的核心位置可谓得天独厚,在公园门口可望见方尖碑与摩天轮,而公园本身也是法式花园的代表之一,由被誉为“皇家造园师与造园师之王”的勒诺特尔(André Le Nôtre,凡尔赛宫苑也是其作品)设计,体现几何对称之美(不过在中国人看来,未免失之过于整饬刻意。)百花园则恰如其名,种植有3000多种来自世界各地的奇花异草,经常举办特色花卉展,比如我们就有心遛孩子而在无意中附带观赏到鸢尾花展和大丽花展,当时真有收到附赠超值大礼包之感,格外觉得美不胜收。这些大公园均附设丰富的娱乐设施,大人在欣赏园林与花卉的同时,孩子们可以尽情享受旋转木马、蹦床和滑梯。
巴黎举世闻名的魅力之一即在于大大小小的博物馆,而对于小孩子来说,博物馆首先意味着,无聊!不过,其中也有幸免于该评语的博物馆,如位于植物园(Jardin des Plantes)的国家自然历史博物馆(Muséum national d’histoire naturelle),其中的进化馆是最吸引人的地方,占地6000平方米,一层为海洋生物,二三层为陆地生物,由大象引领的动物方阵浩浩荡荡,场面壮观,让人心里不禁自动响起《狮子王》中的音乐。而恐龙馆则是最使孩子们雀跃的地方,各种恐龙骨头化石让人大开眼界。而植物园里本身也值得一游,免费对外开放,有玫瑰园、阿尔卑斯种植园和鸢尾花园等。植物园一隅还有一个收费的小动物园,据说是世界上最古老的动物园,具有220年以上的历史,内设猫科动物馆、灵长类动物馆、两栖爬行动物馆等。又如我的心头好,街头艺术博物馆(Musée des Arts Forains),收藏1850年至1950年的市集街头艺术品,该馆名字略拗口,中文资料也极少,进入此地,却如穿越到一百多年前的巴黎,活生生会动会响的巴黎。巴黎是旋转木马的乐园,而这座博物馆则集大成,共收藏了14座古董旋转木马,且全体尚未退休,照常转动熠熠生光,仅仅这一点就足以让小朋友激动不已、不知该如何抉择了。除此之外,这里还有玩弹子、投小球、射击等各种巴黎古老集市上常见的游戏,游客可以尝试各种“美好时代”(Belle Époque)的街头娱乐项目,小丑到处走动,与你开玩笑逗趣,节假日则邀请民间艺人表演绳技、魔术、幽默说唱、玩火等,看得小朋友目不暇接。此地大约模仿旧时氛围,灯光略昏黄,耳边响着意大利歌剧(这里有个栩栩如生的男装木偶,戴面具,披皮毛斗篷,每隔一小时演唱意大利歌剧,头部、颈部、手臂以及手部均转动如意,望之如真人),看着小朋友们在古董旋转木马上,古老精致的美人鱼、天鹅缓缓转动,一刹那迷离恍惚,仿佛一脚踏错时空,走进一个尘封的旧梦。而《午夜巴黎》中一场流光溢彩的派对正是在这里拍摄的,玛丽昂•歌迪亚饰演的阿德里亚娜对着这里的一座旋转木马说:“漂亮吧?是从世纪之交留下来的,是我最喜欢的年代。一切都那么完美。”其后男主角吉尔说:“据我所知,巴黎是这个宇宙上最性感的地方。”而街头艺术博物馆,据我所知,则是巴黎最梦幻的博物馆。
提到巴黎带孩子玩的去处,当然少不了要提到迪士尼乐园,设想起来,巴黎孩子当然让人羡慕,想去就可以去迪士尼乐园!然而,事实并非如此,面对地铁里隔三差五就会出现的迪士尼乐园大幅广告,女儿还小,尚不大懂,还不知道巴黎郊区矗立着一座她梦想中的粉红色城堡,只对着海报认着里面的人物,法国婆婆则对我偷偷眨眼低语:“不要太早带她去!不然她会常常要求去的!”门票64欧起的地方,当然不可以常常去啦!
巴黎卢森堡公园

巴黎迪士尼乐园
巴黎迪士尼乐园虽闻名遐迩,连美国明星也会到此一游,但是法国人更爱自己的亲生儿——Astérix 乐园(Parc Astérix),后者才是巴黎官方旅游网站上的重点推荐。Astérix 乐园 是巴黎第一个大型主题公园,也是欧洲五大游乐场之一,以法国著名漫画《阿斯泰利克斯历险记》(Astérix Le Gaulois,又译《高卢英雄传》)中的高卢英雄人物Astérix为主题的主题公园。Astérix 在中国不算出名,一部分人大概还是通过电影《埃及艳后的任务》略知一二的,而在法国却是家喻户晓,一代又一代的法国人读着Astérix 长大,已被译成一百多种语言,以至于我的法国朋友根本不相信中国竟然没有Astérix 的译本!Astérix乐园的娱乐项目相对比较惊险刺激,如幽灵火车、欧洲最大型的反转回环过山车、在10米高空不停旋转的飞椅、终极大跳水等,虽然也有一部分适合2至6岁的小孩的相对温柔一些的项目,不过,还是更适合青少年前去冒险。
至于爱好科学的稍大一点的孩子,可以去参观科学与工业城(Cité des Sciences et de l’Industrie,欧洲最大的科学博物馆)、发现宫(Palais de la Découverte,世界著名科技馆),二者均可亲身体验、亲手操作许多设备,并也设有一些适合2-6岁的小孩的娱乐设施,也会举办一些适合小小孩的展览,比如我的女儿曾去发现宫参观过蚂蚁特展,观察蚂蚁的种类、生活习性等,时隔多月,她在公园里看到蚂蚁,很专业地发问道:“这是红蚂蚁呢?还是黑蚂蚁?”这一刻的惊喜便是育儿之乐吧?
巴黎迪内斯乐园

税务、交通:2015年政策变化一览

天然气和火车票价格上涨、最低工资增加、强制安装烟雾报警器……看看从明天起都有哪些政策将影响你的生活。
公共交通

火车:从12月31日起,法国铁路公司SNCF将车票价格普遍上调2.6%。打折卡(学生卡、老年卡等)价格不变。
出租车:司机们可提价1%。最低费用定在7欧元。
大巴黎地区:交通费平均上涨2.9%。单张票价涨至1.80欧元。交通卡(PASS NAVIGO)月卡1-2圈70欧元,1-3圈89.2欧元,1-4圈107.8欧元,1-5圈116.50欧元。从9月1日起,取消分圈限制,统一价格70欧元。

日常生活

邮票:2015年1月1日起邮票价格增加7%。优先递送信函邮票(lettre prioritaire)的价格从0.66欧元上涨到0.76欧元,绿色信件邮票(lettre verte)从0.61欧元上涨到0.68欧元。邮寄包裹费用预计平均上涨1%。
柴油:轻型车每公升柴油价格上涨2欧分,载重车每公升柴油价格上涨4欧分。尽管如此,随着国际局势的变化(阴谋论:西方对俄制裁,谁叫俄罗斯鼓吹卢布汇率与油价挂钩呢。。。跌了吧。。。)最近几个月柴油价格一直下降,车主们很开心!
烟雾报警器:(从2015年3月8日起)每个住宅都必须安装烟雾报警器。房东掏钱安装,房客负责维护。
天然气:提价1.8%。
保险:不同保险公司费用涨幅在0-4%之间。住房保险价格变动较多,新年买保险可要看仔细!
双酚A粘着剂:用于保护某些容器或饮料瓶的双酚A粘着剂(BISPHENOL A),将被禁止使用在食品包装上。

工资、补贴、税务

最低工资:上涨0.8%,达到每小时9.61欧元,每月1457.52欧元。
税务
征税最低档:征税最低档(la première tranche d’impôt) 将被取消,约610万人从中受益。
电视税(Redevance audiovisuelle):从133欧元上涨至136欧元(海外省86 欧元)。
普遍化社会捐金(CSG- contribution sociale généralisée):约46 万退休者缴纳费用增加(从3.8%涨至6.6%),但是70万退休者缴纳费用减少。普遍化社会捐金的免除或低税率(3.8%)不再取决于支付的所得税金额,而取决于参照退休者税务收入。
补充退休金(Retraites complémentaires):补充退休金管理机构Agirc(私企干部)和Arrco(私企所有领薪雇员)的缴纳金额提高0.1%。
积极互助收入补助金(RSA):提高0.9%, 单人从每月509.30 欧元增加到513.88 欧元。抚养一名孩子的单身人士补助为770.82 欧元,抚养两个孩子的夫妇补助为1079.14 欧元。
艰苦职业账户(Compte de pénibilité):艰苦职业账户将部分生效。这项措施允许从事辛苦工作的员工获得培训、半工或者提前退休的机会。
个人培训账户(Compte personnel de formation):创立个人培训账户。该账户将伴随每位员工的职业生涯,包括失业期。
新房赠与:2016年底之前购买的赠与子女或孙子女的新房房产,可享受额外的10万欧元减税。如果是土地,也可以享受同样的优惠,条件是要立即在土 地上建房。这项减税同样适用于给配偶或是同居伴侣的捐赠;给兄弟姐妹的这一赠与减税额提高到45000欧元,给其他人的减税额为35000欧元。
富人税:针对年收入百万欧元以上的富人税(Taxe à 75%)将被取消。

如何申请十年居留证

读者:我已经在法国生活了六年,目前持一年期的商人居留证。请问如何申请十年居留证?

新桥律师:
十年居留证(CARTE DE RESIDENT)又称长期居留证,是为期最长,可自动延长的外国人合法居留证件。持有该证者可从事各种职业,申请社会补助,也可为其直系亲属办理家庭团聚。该证由警察局根据申请人提交的资料核发。
外国人入境和居留及避难法典(Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile)第314-12条规定,除特殊情况,十年居留证的申请人应持合法居留证,遵守法国法律,具有一定法语基础。具体来说,申请十年长期居留证需具备以下条件:
1. 无居留时间限制者:
– 获得政治避难者的配偶和18岁以下子女
– 年满18周岁的法国人子女
– 法国人持有长期签证的外国籍父母
– 曾在法国外籍军团服役的退伍军人。
2. 需在法国合法生活三年以上者:
– 以家庭团聚为由来法者;
– 需要抚养法国籍子女的外籍父母;
– 与法国籍人士结婚,婚后两人未中断夫妻生活者。

3. 需在法合法生活超过五年以上者:

– 持访问居留证(CARTE DE VISITEUR)者;
– 持科学家或艺术家居留证者;
– 持工作居留证或外派员工居留证(CARTE DE SALARIE EN MISSION)者;
– 持有家庭和个人生活居留证者。

外国人入境和居留及避难法典第314-8还规定:是否给予期居留证取决于申请人的以下因素:
– 是否打算在法国长期居住
– 是否有固定的职业(工作合同)
– 是否有稳定体面,(工资单),足以支付其基本生活开销。在一般情况下,申请者的收入(不包括家庭补贴)至少必须达到最低工资的标准。
– 是否有社会保险和个人财产。
– 是否有合乎标准的住房(租赁或购置的均可)
– 融入法国社会的能力(法语程度、是否参与社会活动、子女就学情况、纳税金额等)。
申请者应给警察局长写一封动机信,详细阐明其在法国长期居住的意愿和条件。
外国人入境和居留及避难法典第314-5-1条规定,若外籍配偶在婚后四年内中断与法国籍配偶的共同生活,警察局可因此吊销其十年居留证,但双方育有子女者例外。配偶可以教育子女为由获得十年居留证。此外,因夫妻一方过世或申请者配偶使用家庭暴力而导致共同生活中断,行政机关不能拒绝外籍配偶的长期居留证申请。

需注意的是,持有十年居留证者若连续在国外生活三年以上,则十年居留证失效。为此,持证人应在离开法国之前事先提出延期回法的申请。

新桥律师事务所地址:Cabinet d’avocats JING QIAO, 1 Place Boieldieu 75002 Paris
地铁站 : Richelieu-Drouot (8号和9号线)或 4 Septembre (3号线)
电话 : 01 42 96 42 71 移动:06 15 13 03 00
Mail : qiao.xqavocats@gmail.com

如何在法国收购酒店

系列文章之二:法国酒店的评级标准及行业规定
在法国酒店收购系列文章一中,我们向您介绍了法国酒店业的概况、在收购酒店过程中不同的参与者及其作用。本文将向您介绍法国酒店的评级标准和行业规定。
新的酒店评级标准
上一篇文章我们提到法国酒店评级标准已于2009年改革,这项改革涉及两个重要方面:第一、修订评级标准;第二、制定获得新星级的程序。星级评定为自愿行为,由各家酒店自行决定。评级分为5等:1星级至5星级。酒店提出书面申请要求评估,以便从入住舒适程度和服务质量上获得级别相符的星级。酒店星级评定的有效期为5年。临近有效期终结时,如果酒店希望延展其已有的星级标准,必须申请重新评估。
评估标准主要有三方面:酒店设施,酒店服务质量,可持续发展以及残疾人士的接待。评估工作由法国专项认可委员会授权的一家考察机构负责,评估费用则由酒店承担。1至3星级酒店接受公开考察,4至5星级酒店除此之外还要增加秘密考察。之后,评级申请将呈报给省长,由其颁发评级决议。
酒店开业之前的法律规定

酒店开业的事先声明和开业许可
根据法国法律规定,所有酒店在开业前需向警察局做一个事先声明。除此之外,以下一些许可也是必不可少的:在工商部门的注册,税务的申报,员工的行政手续等。

保险
为保证酒店正常而良好地运行,保险是必不可少的,它可以避免重大的经济损失。保险分为以下两种:
– 财产保险:该保险对于不动产是必须的,包含民事责任险。
– 人身险:该保险不是必须的。
此外,酒店行业拥有一些特殊保险,比如:
– 残疾及死亡保险:在购买酒店的时候如果有贷款,该保险是必须的。
– 十年险和工程损害险,两项保险通常是连在一起的。如果酒店是业主自己新建或扩建的,保险是必须的。如果委托其他建筑公司完成,则由建筑公司承担这两项保险。
酒店行业的特殊保险还有营业亏损保险,交通、环境和业务意外保险,“核心人物”保险,法律保护险等,虽然不是必须的,但也很重要。

安全:作为接待公众的营业性场所,酒店必须遵守严格的安全规定,包括关于客人和员工的安全规定。
残疾人士的接待:2015年1月1日起,所有接待公众的营业性场所必须拥有接待残疾人士的能力。
酒店营业中的法律规定

劳动法
目前适用的劳动法是自1997年4月30日开始施行、并经过多次修还后,针对酒店、咖啡馆和餐馆实行的。需要注意的是,每两年必须和员工进行面谈;如有11位或更多员工,必须有一位员工代表;如有20位以上员工,必须制定内部员工守则。

卫生规范:必须知晓并执行地区卫生监管部门的书面规定。
价格:酒店有规定价格的自由,但早餐价格不能强制加在一晚住宿价格里。
– 价格公开:酒店房间的含税价需要在酒店前台、收银台和每个房间中张贴。
– 出具发票:酒店必须在顾客结账离店前出具发票。

销售酒水饮料的许可证:酒店必须按照其饮料的不同销售方法(打包或当场消费,是否与正餐同时消费)申请相应的销售许可证。
酒店经营者的责任
在房客个人财物被窃时,酒店需要担负责任,赔偿金额最高为单日酒店房间费用的100倍。如遇天灾造成的财产损失不在此列。
税务

增值税:从2012年1月1日起,酒店享受7%的优惠增值税率。
本地税
– 土地税:如果从当年1月1日起为酒店房产的持有人,则需缴纳土地税;
– 旅游税:某些地区酒店可向顾客征收旅游税。

企业所得税:通常来讲,根据酒店的毛利润,酒店按税率为33.4%的企业所得税缴纳。在有些情况下税率可以降低, 享受税收减免的条件建议需要咨询律师或专业人士。
除以上介绍的评级和主要法律法规外,还有很多行业规章必须遵守,比如:关于音乐的播放、房间电视的安装,以及处理餐饮废料等等方面的规定,也很重要。如果不遵守,同样会对经营造成影响。由于本文篇幅有限,不能详述。我们建议您在酒店投资过程中尽早咨询律师或专业人士,以便全面了解相关法律、法规、规章和税收制度,为收购和今后的运营铺平道路。
法国世尊律师事务所,作为法国不动产律师协会的会员,在酒店收购中积累了丰富的经验。我们可以确保您在法国酒店投资中的安全和利益最大化。
在我们的下一期系列文章中,我们将就收购酒店的程序和注意事项进行介绍。欢迎您继续关注。如果您有任何问题,欢迎您来电来函向我们的北京负责人或巴黎负责人咨询,联系方式见下,我们会尽快回复您。谢谢!

驻北京负责人:
张凯律师
中华人民共和国执业律师
法律、商务顾问
手机:+86 135 2125 1977
电邮:kai.zhang@sun-avocat.com
电邮:weimin.sun@sun-avocat.com
法国世尊律师事务所
网址:www.sun-avocat.com

驻巴黎负责人:孙为民律师
巴黎律师公会注册律师、世尊合伙人
法国房地产交易律师协会唯一华人会员
巴黎索邦大学国际商法学博士
手机:+33 6 60 75 02 72

店铺转让款的冻结期限

读者:因急需资金发展业务,我想把店铺转卖他人,听说律师要把买方的款子需要冻结一段时间。请问如何计算冻结期限?转让店铺还需要办哪些手续?
新桥律师:
商业资产转让需要办理一定的手续,目的是让转让合同能够对抗对卖方拥有债权的税务、社保机构和其他人。如果不履行这些手续,买方可能被判支付这些债务。有关手续是:
– 对转让合同进行税务登记
– 在法律告示报上刊登告示
– 在企业手续中心(CFE) 办理公司开业、注销或转移手续。
转让合同在签约或店铺实际转手后的一个月内由买方在商业资产所在地的税务局登记,缴纳过名税(DROITS DE MUTATION)。但实际登记日期往往提前至签约后的15天,以便满足在15天内刊登转让告示的要求。除另有约定外,过名税应由买方承担。
法律告示报(JOURNAL D’ANNONCES LEGALES)上的告示应注明买卖双方的姓名、商业资产的经营范围、地点和税务登记号。
在告示刊出后,卖方债权人可在十天内提出异议。
此后,商业资产转让双方应前往企业手续中心(CFE)办理注销或改变营业地址(卖方)手续,或进行公司注册(买方)。企业手续中心将相关文件转交商事法院、国家统计局、税务局和社保机构(家庭补助金发放机构、疾病保险机构和养老金发放机构)。如果员工同店铺一起转让,买方应在完成公司注册的三个月内向补充退休金征缴机构(AGIRC和ARRCO)、劳工局和失业金发放机构(ASSEDIC)申报。
个体企业主应向当地的社会和养老保险机构申报。
为了保证交易安全,签约双方可选择律师或公证人作为冻结资金保管人。后者的职能是在一段时间内冻结买方付款,用于支付税务局,社保机构或其他债权人的欠项。冻结期限一般为三个月。债权人应在公告刊载后的10天内提出异议。提出异议可延长款项冻结期限。
税务局可自转让合同登记之日起的三个月内向买方提出异议,要求买卖双方连带支付所欠税款。连带责任以转让资产的价格为限。
商业资产转让所需的时间如下:

转让日期

最长期限

最短期限

公告刊载日期

转让日期 + 15 天

转让当天

税务登记日期

转让日期 + 30 天

转让当天

买方承担连带责任的期限

转让日期 + 4 个月

转让日期 + 3 个月

总计

5 个月零15 天

3 个月

由此可见,根据律师的工作节奏,付款解冻期限一般在3个月至5个半月之内,。
此外,三个月以上的价款冻结仅对买卖双方有约束力,不能对抗债权人,后者可在三个月后提出索偿要求。
转让合同签署三个月后仍未获得支付的债权人可向商事法院提出紧急审理,要求分配价款。
根据不同情况,买卖双方还可能需要办理以下手续 :
– 向工业产权局(INPI)办理商标、专利、外观设计转让手续;
– 要求法院执达员向店铺房东提交房客押金和店铺转让合同(有些租约规定转让需得到房东准许)。
– 向当地的商事法院办理抵押登记
卖方贷款应在2月16日之前向住所地税务局申报(2062号报表)。

新桥律师事务所地址:Cabinetd’avocats JING QIAO, 1 Place Boieldieu 75002 Paris
地铁站 :Richelieu-Drouot (8号和9号线)或 4 Septembre (3号线)
电话 : 01 42 96 4271 移动:06 15 13 03 00
Mail : qiao.xqavocats@gmail.com

如何申报非商业利润

读者:我是一个自由职业者,主要为法国企业和国内企业提供口笔译服务和跨国文化培训。请问此类收入应如何纳税?
新桥律师:
根据您所从事的职业,您的收入属于非商业利润(BNC)。此种利润由以下两部分构成:

自由职业利润
其他非工商业利润
其他非工商业利润有:

不带家具的房屋出租
个人专利收入
佣金收入
自由职业者包括律师、医生、建筑师、公证员、会计师、翻译、自由撰稿人、测绘员及咨询师等。该职业的特点是以脑力劳动为主。从业者也可以聘用授薪员工,但后者同雇主之间存在隶属关系,已不再是真正意义上的自由职业者。
自由职业者可选择单干(EN NOM PROPRE)、个人责任有限公司(Eurl)或家庭责任有限公司(Sarl de famille)等无限责任形式,或多种有限责任公司形式,如手段民事公司(SOCIETES CIVILES DE MOYENS)、职业民事公司(SOCIETES CIVILES PROFESSIONNELLES)、自由执业公司(SOCIETE D’EXERCICE LIBERAL)等。

非商业收入的税制同工商收入(BNC)的主要区别在于前者按入账金额纳税,后者按债权发生时间纳税。即非工商业收入的纳税时间以款项到帐为准,后者以发票日期为准。 不过自由职业者也可选择BNC的计税方式。
自由职业者可在收入中扣除职业活动的开支,如供应商发票等。纳税人可从职业资产中抵扣所有支出(包括折旧)。职业资产转让的增值或贬值应打入利润或从利润中抵扣。
不能扣除的费用有:
– 储备金
– 工作地点的餐费

自由职业者的资产可分为职业资产和个人资产两类。自由执业公司(sociétés d’exercice libéral)的股份属个人投资,为个人所有。
所有支出应根据职业或个人用途区分。经营资产或办公室的购置费用,除银行贷款利息外不得从利润中扣除。唯一允许抵扣的是可疑债权储备金(provision pour créances douteuses)。
自由职业的亏损可自第二年起分六次扣除。
用于职业活动的个人财产只能抵扣日常支出(房租、维修等)。所有物业支出(折旧、收购、业主开支、房地产税等)不能抵扣。
对使用私人住房进行职业活动者,如属虚开租金,税务机构可拒绝从公司利润中抵扣。鉴于最高行政法院曾在工商业收入的判例中接受公司租用股东私房的原则,在税务部门无出异议的情况下,所收的租金应纳入房地产收入的税收。相关的物业费也从房地产收入,而非职业收入中扣除。 对于个体企业,当年收入超过32000欧元时,纳税人应在次年的4月30日之前申报上一年的收入。收入不超过32000欧元者可选择将其纳入个人所得税申报。
有关税法的更多内容,请参见本律所出版的“法国实用法律大全 – 100个常见案例解析”。

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如何投资购买拍卖房

建议大家如果是买房投资可以考虑买拍卖房,转个手你可能就挣好几万,自己住的话可能会拖很久,和银行的贷款也不好谈,因为没有一个具体项目计划,银行是很难贷给你的。
首先,拍卖房子的通常都是经济出了问题的人,或者遗产有纠纷的家庭卖自己的房子,从风水上讲不是太吉利,并且多数房子是住了人的,所以你买下之后首先要把住户赶走,心肠不够硬的请绕道,遇到那种颤颤巍巍哆哆嗦嗦的老太太,赶走她的时候也要心里难受好几天。
有些人房子卖了还赖在那里不走,这种事情报警和起诉都无济于事,最好的方法就是强硬的把他赶出去,所以不够凶神恶煞的也请绕道。
总之,怕麻烦心肠软不够凶以及封建迷信的都不适宜买拍卖的房子。
关注各地拍卖信息
网上不会给你很详细的信息,最多就是写什么样的户型, 多大,几间房子,有没有花园、车库等等,然后会留一个电话号码或者是写好看房的时间,让你到时候去看。经验来说,凡是留电话号码让你自己约RDV去参观的,就不要浪费自己的电话费了,这类拍卖通常都是个幌子而已,等打电话的时候律师多半会告诉你,这个房子暂时不卖了,这是那些欠钱的人的伎俩而已。
网站主要有
http://www.licitor.com/ 这个网站给的信息比较全,但是信息出的有点慢
http://www.encheres-publiques.com/ 信息不是很多,但是有拍卖成功的价格分析,可是做个参考。
另外就是一些地区性的网站,echos judicaire 等等
总之,网站不需要多,实用就好,如果你还需要更多的信息,在强大的Google里打上 ENCHERE IMMOBILIER, 应有尽有。
数据表明巴黎的房子,通常成交价是底价的5倍以上,外省通常是1.5–2.5倍。
关于参观和银行贷款
首先谈谈贷款,拍卖房是可以贷款的,操作好的话,全额贷款也是可行的,只是拍卖房从发布拍卖信息到卖出去,前后也就一两个月的时间,这个期间内,可能你的利率都还没和银行谈好,这也是很多人不选择拍卖房的原因。
首先你要有一个概念,比如你要买什么样的房子,这个房子的市价和你的购买能力。以一个外省市中心的T3. 70平米为例,价格大约为20万欧元。先设定你有10万块,要找银行贷10万,然后找到银行,给他所有资料,看看你的贷款能力有多少,这个时候不要太计较利率, 就算是高了0.5,合到每个月,也就是几十块钱的差价,只要你对还款额和贷款能力有个概念就好了,这样对叫价很有帮助,因为在一个投资里,个人计划和如何操作远远比利率重要得多。
如果银行对你的条件感兴趣,能给你建议一个贷款上限,你就可以去看房子了,一定要记得问银行,你最多能贷多少钱,因为申请20万最后贷10万是没问题的,但是如果申请了10万,最后又要提高金额的话,银行要重新递一次所有材料, 关系到保险,担保等,一来一去很浪费时间。
有了银行强大的支持,你就可以去看房子了。
通常看房时间都是星期一至五, 10–12h 14–16h之间,上班族提前请好假。
看房的时候尽量多问接待你的人这个房子为什么要卖一类的信息,知道的越全越好,这对你的出价也是有帮助的。
顺便还能看看一起看房的人对这个房子的感兴趣程度,他们大概的购买能力等等,凡是问问题越多的,越有兴趣,他们也许就是你拍卖场上的竞争对手。
那些打扮光鲜的50岁左右的人,通常都是钱多的花不完要投资,或者是不动产管理机构找下一个项目, 他们之所以选择拍卖是因为图便宜,不然他们就找房屋中介了。生意人的原则就是不能做亏本生意,他们往往出价不高,只要是价格接近市价了,他们就放弃了,而且如果房子需要翻修,还要计算翻修的钱,他们不会狠出价的,这种人都是纸老虎,就算他穿一身的hermes也不要害怕,反而是那些穿破破烂烂,开着卡车去看房的人要小心了,他们大多有自己的建筑公司,所以对他们来说翻新是很便宜的,把这个成本刨去之后,他们底价的预算,可能会比较高。但是他们也是生意人,一旦工程耗资太大或叫价高了,也会退缩,因为他们的目的是翻新之后卖出去,如果投资回报率不高的话,他们也是不会出手的。
最可怕的是30来岁来看房的小年轻,他们通常是买来自己住的,所以只要房子比中介便宜一点,或者性价比合适,他们就一定会出手。
接下来就是看看房子的状态,看看有没有装修要做,大概是多少钱,看看房子的屋顶有没有漏水,建筑结构等等。要注意一点的就是二战后到80年代的房子,有很多都质量不太好。
最重要的一点,是你要给房子定个心里价位,在这个价格以内的可以买,以上的就不买,不然拍卖那种环境,很容易让人失去理智。参观完房子,如果你还有时间,顺道去附近的房屋中介看看广告,看看同区同类型的房子都卖多少钱。如果是打算买来出租的,再看看同区同类型的房子租金多少。
关于叫价
Y先生先后在拍卖行买过两辆车一栋房子,都是很经济适用且便宜的。Y先生从事建筑行业,所以对一栋房子的状态,需要不需要翻新,翻新大概多少钱等细节了然于心。以以下房子为例,120平米的MAISON+300平米的院子,60年代房,三个睡房一个衣帽间一个浴室一个厕所一个厨房一个客厅一个车库一个工具房一个游泳池一个阳台
考虑因素一:地理位置
这个房子离Y先生所住的城市(BORDEAUX ) 15公里,距离高速挺近,开车10分钟到市中心,附近有学校,离这个小城市的市政府也很近,周围有些正在兴建的房地产公司的公寓,说明本地正在开发,房地产公司开发一块地是要做很多调查的,如果他们也觉得这个地方开发有前景,说明地理位置还是挺优越的。
因素二,是不是OCCUPE
房子已经空了,没有赶走要赶走房客的威胁
因素三
房子本身的状态
里面的建筑结构基本完好,就是有些不合理,如果不是自己住,这点可以忽略不计。房子看上去是十年前做的装修,目前已经空了两年以上了。从建筑材料上讲,用的材料很一般,屋顶有点漏水,这样算下来整个工程连工带料,自己来做的话,1.5万就够了。
通过周围的房屋中介了解到整个城市类似的房子售价在15万–20万左右,租金在800–1000左右,10年的租金加起来可以抵消房子的钱,因此在这个房子上的投资最高不能超过10万,
刨去工程的1.5万, 律师费的1.5万,也就是说,叫价如果超过7万,就不划算了,这就是Y先生的底价。拍卖那天房子8.4万卖给别人了,超出Y先生底价。
叫价的时候如果价格超过了你的理想价格,应当立即告诉律师你的底价,好让律师在别人出价之后立即把你的价格报出来,这种威慑力能吓到很多竞争者,你犹豫的时间越久,就越证明你的预算有限,那些和你预算差不多的人就会一直和你死扛。
其他费用
找律师
找到一个一直到你拍下房子再收费的律师,是一种运气。买拍卖房是个长期工程,你可能看了一年的房子都拍不下一个,如果没有一个收费合理的律师,房子还没买就花掉一大笔钱了。
建议你如果自己已经有相熟的律师,可以找他打听一下,让他建议一个给你,不是所有的律师都负责拍卖。
一个拍卖的费用大概在拍卖成交价格的13%-15%左右,Y先生关注的拍卖都是10万以下的小买卖,所以是这个额度,如果是几十万几百万的拍卖,百分比会降低。在拍卖之前和你的律师商量好价格,让你对出价也能有一个清晰的概念。
拍卖是不需要经过公证人的,但是必须要有专门的律师,拍卖的房子可以拿到银行的贷款,因为银行只有进行商业贷款时候才会考虑投资回报率。私人的房产买卖,他们只考虑你的还款能力,也就是你的收入,这是Y先生比较相熟的一个银行经纪告诉他的,因为他之前一直在投资一个店铺和一个出租房之间犹豫不决。在咨询到贷款的时候,银行经纪说,如果是店铺,银行看不到店铺是不能告诉能贷多少钱的,如果是住房,银行根据客户的还款能力就能给出一个贷款额度。
押金只是给个支票而已,如果拍卖没成功,律师当场把支票归还,没有任何费用,但是有些律师按次收费,就是他跟你出席一次收一次钱,不管拍卖是否成功,但是成功之后他抽的百分比低一些,Y先生找的律师在拍卖没有成功之前,一分钱都不收。
然后就是去银行办一个支票作为抵押金,去拍卖的时候交给律师,如果买下了,这就当成是押金了,如果没拍下,律师还会把钱还给你的,这个一般是底价的百分之十。总之去拍卖之前是一定要和律师打招呼,他会告诉你需要准备的一切。
律师会在拍卖前把支票取走,背面最好写上你的名字,省的弄混了,然后你告诉律师你希望出的价格, 如果最后叫价高于你的价格了,律师会现场小声问你意见,或者让你给他一个手势,只要你示意了,他就会一直帮你加价,每次叫价最少是加1000欧,但是也有加2000,3000的,这些也要取决于律师本身的拍卖经验,每次叫价之后的1分钟30秒之内,别人有权加价,过了1分30秒,拍卖就算是完成了,墙上会有个秒表提示我们时间,也有一些拍卖场科技比较落后的,是点一个类似熏香似地东西,每次点完是1分30秒。
总之,钱躺在银行里是没有出路的,只有让它转起来,才有钱生钱的可能。投资地产是最稳妥的投资方式,像Y先生这样小打小闹的,投资回报率不是太高,但是也不至于赔掉,最多就是不挣不赔,主要就是擦亮眼睛,把握住机会,不要让好房子流失掉。